英国自住房产套现 (Equity Release)简介 20-06

有很多翻译的名字，但人们很难理解。在英国，我更喜欢使用较接近意义的名称”自住房产套现”。在其他地方，有不同或类似的计划称为” 逆按揭” 、”反向抵押贷款”、”住房出典养老”等。

 

英国存在大量的房产富人，其中一小部份是“住房富人、现金穷人”。可以看到一部份华人拥有很好而且高价的住房，自住房产价值占总资产的大部份，而现金贫困，每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们称为“住房富人、现金穷人”。随着越来越多的中国人接近退休年龄，金融市场也收紧了资金来源和入息证明，许多人都对自住房产套现感兴趣，以获取一些现金或收入，以补充退休金或作其他用途。它的吸引处在于长期低息固定利率、不需入息资料，而且是可接受的资金来源，可作其它广泛用途，但祗对长者适用(55岁或以上)。 55岁以下的借款人最好使用收租房产套现。

 

什么是自住房产套现？

自住房产套现是一种从自住房屋价值中，套现资金的方式，而不必搬出当前自住的房屋。自住房产套现是受监管的金融产品，受金融行为监管局保护。任何有意从自住房产套现的人，都应咨询在金融行为监管局注册的合格顾问建议。

 

自住房产套现旨在为55岁或以上的人们，带来额外的收入或一次性资金。自住房产套现通常原因如下：

 

-          帮助家人、子女购买房产或其他活动

-          帮助子女、孙子抚​​养教育做准备，例如私校或大学费用

-          筹集将来的养老费用

-          清除未偿还的抵押贷款 / 债务，例如在抵押期结束时，偿还只供利息的抵押贷款

-          满足退休需求的家居大装修

-          一生的优越和盛大的退休假期

-          帮助日常开支，以改善日常现金流量和生活质素

-          减少遗产税、避免出售其它房产套现而要支付的资本利得税

-          留在目前的房屋中，避免因搬到较小的房屋而缴付的购买房屋印花税

-          帮助支付在家中的长期护理费用

-          ……………

 

主要有两种类型：

1.终身抵押贷款安排：大多数计划不需要任何收入评估(不需入息资料) ；保留业权和升值湣力

2.房屋归还计划：出售部分或全部房产，但仍保留居住在当前房屋中的权利和不需要支付租金

 

自住房产套现计划如何运作？

 

1.终身抵押

使用终生抵押，您可以抵押房屋作抵押贷款，直到抵押期限到期（借款人出售财产、死亡或永久性搬入养老院）时才需要偿还抵押贷款。

 

终身抵押主要有两种类型：

 

1.1利息累积抵押贷款：您将获得一次性付款，或常规金额的付款，并被收取，加到贷款中的利息。这意味着您无需定期付款。出售房屋时，您的借贷金额（包括累计利息）将在抵押期结束时偿还。

1.2付息抵押贷款：您将获得一次性付款，或常规金额的付款，并每月付息或临时还款。这样可以减少或停止利息累积的影响。如果您愿意，一些计划还允许您还清资本。当您的房屋在抵押期限结束出售时，您的借贷金额将要偿还。如果选择定期支付利息，则需要进行收入评估以确保负担能力。

 

2.房屋归还计划

有了房屋归还计划，您可以以低于市价的价格出售全部或部分房屋，以换取现金和终身房屋使用权，无需支付租金，即可居住在当前房屋中。随着时间的流逝，您通常可以继续出售部分房屋。例如，现在是出售25％，几年后，接着又是20％等。

 

在当前的低利率环境和房地产价格的历史长期升值背景下(升值预期高于所付支息)，几乎大部份的人，选择使用终身抵押贷款来作自住房产套现。

 

售后回租计划

 

市场上有一个类似的产品称为“售后回租计划”。在售后回租计划中，您以折扣价出售房屋。作为回报，您将在指定的时间段内，以租金支付的租户身份住在那里。这是一个有较大风险的方案，有很多不确定因素，不建议这样做。

 

自住房产套现委员会

大多数自住房产套现提供者都是自住房产套现委员会的成员，并提供所谓的无负资产担保以及其他一系列标准。这意味着在终身抵押下，您的总债务保证不会超过您房产的价值，并且不会将债务负担转移给您的家人。

 

所有自住房产套现委员会提供者，均受严格的行为准则约束，该准则规定：

 

- 所有客户都可以留在自己的房产中，直到抵押期满（幸存的借款人去世或进入长期照护之时）。它必须是他们的主要住所，并且必须遵守合同的条款和条件。

- 必须明确说明计划的利益，变更，局限性和义务。

- 每个借款人都必须有一个独立的律师，他们必需面对面见面。然后，律师将签署证书，以确认该计划已向客户明确说明并已理解。

- 律师的证明书必须详细说明贷款对房产的影响，例如，出售房产后发生的情况

- 对于终身抵押（特别是累计利息抵押），必须确定利率。如果它们是可变的，那么在贷款期限内必须有一个固定的“上限”。

- 产品必须具有“无负资产担保”。这意味着当您的房产被出售，并且已经支付了代理人和律师的费用时，即使剩下的金额不足以偿还未偿还的贷款，客户和遗产受益人也将不需负责支付差额。

- 您有权将自己的计划移至其他合适的物业，而不会遭受罚款。前提是新物业可以被产品提供商接受，作为自住房产套现贷款的持续担保。

 

关键保障

英国金融行为监管局负责监管自住房产套现计划。这意味着为这些产品提供建议或销售的公司必须符合某些标准，并提供明确的投诉和赔偿程序。

 

自住房产套现计划适合您吗？

 

在做出决定之前，请确保您了解并理解所有可用的其他选择，例如使用其他房产、收租房产套现、投资、储蓄、家庭支助或社会保障福利等。

 

例如，在进行长期护理计划时，自住房产套现计划可能是有用的，但前提是您要在自己的家中为看护提供资金，并且您没有资格获得地方当局的支助。但是，如果您认为您很快就要搬到院舍照料中，那么自住房产套现可能就不合适了。这是因为自住房产套现安排，要求您永久搬入养老院时，需要全额偿还贷款。

 

您可以套现多少资金？

这主要取决于三个因素:当前房产价值、您的年龄和当前利率水平。通常而言，当前房产价值越大，抵押贷款金额越高；借款人年龄越长，抵押贷款金额越高；当前利率水平越低，抵押贷款金额越高。所以，自住房产套现金额的大小既取决于房产本身，又取决于房产所有人的相关情况，也同样受利率水平的影响。

 

此外，某些自住房产套现提供者可能对患有某些疾病或 “生活方式因素”的患者提供更大的金额。

 

为了找到更好的协议来满足您的个人情况，最好使用合格的顾问。顾问将为您节省时间和金钱，并探索其他可能对您更有利的选择，和您共同探讨，使您在充足的资訉下，作出最合适的决择。

 

费用多少？

可能需要的费用包括（类似于正常的一般房产抵押贷款交易）：

 

律师费

估价费

房屋保险

提前还款费用，如果您想提前赎回抵押

抵押贷款人的手续费

顾问费用，提供选择建议以及从可用范围中推荐最合适和便宜的计划

完成费。可以在完成时支付或添加到贷款中

 

其他需要注意的事情

您需要检查从房屋中释放资金是否会影响您的纳税状况、以及任何国家福利或地方当局的资助。

自住房产套现计划是一项终身计划 / 承诺，因此，如果您以后需要搬家，可能会发现您的选择受到一些限制。

 

提示

与家人讨论您的计划可以帮助他们对继承的期望，避免以后发生任何纠纷。他们也许还可以提出其他选择。

 

确保您已考虑所有其他选择，例如出售房屋、抵押其它房产、大屋搬小屋或使用储蓄购买年金等等。如果您要筹集资金进行房屋装修或改建，也可考虑使用长者津贴或补贴贷款。

 

获得独立建议

可能涉及很多复杂情况或您不知道的更好选择。任何有意从自住房产套现的人，都应咨询在金融行为监管局注册的合格顾问建议。

 

编辑：曹伯伦, Arnold CHO,  MBA, FIPFM, ACIB

英国工商管理(财务) 硕士、专业财务经理学会资深会士、英国特许银行学会会士

金融行为监管局编号:456049

網站: www.prosperitysolutions.co.uk 

电子邮件：acho@prosperitysolutions.co.uk

业务范围： 各类个人 / 商业贷款、个人 / 商业人寿保险

策略伙伴：宝城房地产- 各类房产买、卖、出租及管理(www.procities.co.uk, blog.procities.co.uk )

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